MEMBANGUN BISNIS PROPERTY

Pertanyaan:

Selamat pagi bapak Budi Cahyadi, senang sekali membaca artikel yang bapak sampaikan mengenai bidang usaha. Perkenankan saya memperkenalkan diri. Saya seorang pelaut tapi akhir bulan ini akan cuti dan sudah saya putuskan untuk pensiun tidak melaut lagi. Saya ada usaha rumah kost sebanyak 84 kamar yang mana kondisi terisi penuh. Saat ini saya sedang memikirkan bagaimana caranya membuka suatu perusahaan dari nol karena saya sedang mengembangkan usaha ke bidang perumahan (perijinan sudah diurus semua). Kalau sekedar pembukuan konvensional sudah saya lakukan untuk rumah kost, tapi untuk setingkat usaha perumahan saya masih nol manajemen.

Mohon saran dan petunjuk dari bapak yang sudah begitu banyak sekali pengalamannya. Sebelum & sesudahnya saya ucapkan beribu terimakasih.

Hormat saya, 

EYU

Jawaban:

Selamat Pagi Pak EYU

Semoga rencana bapak pensiun dari dunia pelayaran dan focus wirausaha lancar dan sukses. Pertama saya apresiasi langkah bapak berinvestasi rumah kost saat masih bekerja yang sekarang dan akan menjadi pasive income selepas bapak resign dari pelayaran. 

Berikut pengalaman saya membuka perusahaan developer property dari nol yang saya jalankan sekaligus dengan bidang interior dan furniture, walaupun akhirnya saya focus di bidang interior dan furniture, sedangkan developer property saya tunda dulu sampai suatu saat kondisi memungkinkan saya jalankan kembali. Alasan saya stop dan tunda bisnis developer property karena saya menemukan dan mengalami praktek SUAP/KORUPSI dalam berhubungan dengan urusan perizinan dan birokrasi yang  bertentangan dengan idealisme saya selama ini, untuk menghindari kemaksiatan dalam segala bisnis. Maka saya apresiasi terhadap bapak karena telah sukses memperoleh perizinan perumahan pertama bapak dimana ini justru kelemahan saya.

Berikut step by step kunci sukses membangun bisnis property yaitu dengan mempelajari  dan memahami seluk beluk dan hal tentang bisnis perumahan sekuatnya yaitu:

1. Pelajari dan fahami urusan jual beli lahan, pengurusan sertifikat, splitzing dan surat-surat tanah lainnya. Usahakan punya mitra notaris yang kenal, amanah dan sehingga kita tenang mempercayakan pengurusan sertifikat konsumen kita. Aspek ini sangat penting karena merupakan titik ineffisiensi, dimana bila kita tidak kuasai akan banyak biaya keluar yang tidak terukur. Untuk awal sebaiknya anda pegang sendiri urusan ini bila sudah dikuasai anda bisa mendidik satu orang staff kepercayaan untuk handling urusan penting ini. Sangat baik juga anda punya relasi dekat birokrasi untuk memudahkan urusan pengurusan sertifikasi dan perizinan lainnya walaupun dalam urusan ini akan terjadi pertentangan idealisme tentang bisnis bebas korupsi.
2. Pelajari dan fahami urusan perizinan perumahan karena sangat krusial dikuasai. Urusan perizinan adalah salah satu titik effisiensi bila kita kuasai seluk beluk perizinan karena biaya bisa kita estimasi dan terukur walau kadang berhubungan dengan birokrasi akan muncul biaya-biaya siluman. Akan sangat costly dan tidak effisien bila kita tidak kuasai bidang ini apalagi bila kita mudah diintimidasi dan mudah panik bila muncul masalah perizinan. Seperti pada poin 1 diatas. Untuk  di awal membangn usaha, sebaiknya urusan perizinan anda lakukan sendiri, selanjutnya bila sudah dikuasai dan kita punya kemampuan menggaji orang lain, urusan perizinan bisa dipercayakan dan dirangkap oleh staff yang sekaligus mengurus sertifikasi pada poin 1.
3. Kuasai dan persiapkan urusan Humas dan komunikasi dengan masyarakat, Kenapa urusan ini saya urutkan diatas? berdasarkan pengalaman saya dalam membangun bisnis property bila kita tidak menyiapkan diri, maka saat hubungan dan komunikasi dengan  masyarakat di lingkungan proyek perumahan yang kita bangun tidak terjalin dengan baik akan menghabiskan energi dan biaya yang tidak sedikit, bahkan proyek perumahan kita bisa gagal dibangun gara-gara ada penolakan dari masyarakat, masalah keamanan dan lain-lain. Anda bisa rekrut tokoh-tokoh sekitar untuk menjaga proyek kita dengan diberikan honorarium dan rekrutlah security dari tokoh pemuda sekitar yang disegani.
4. Rekrutlah arsitek yang kompeten dan berpengalaman untuk membantu anda mendesain perumahan mulai dari merancang site plan, pengukuran lahan, cut and fill, desain rumah bahkan sampai interior. Anda juga bisa kerjasama dengan arsitek freelance tanpa terikat sebagai karyawan tinggal cari yang ahli dengan harga negosiasi yang effisien. Arsitek ini sangat diperlukan selain untuk merancang perumahan juga sebagai salah satu syarat perizinan.
5. Bangun team marketing yang dan handal untuk mempromosikan dan menjual perumahan yang kita bangun. Bila team marketing anda ahli, maka dari tahap perancangan saja sudah bisa berpromosi bahkan menjual. Team ini juga punya keahlian merancang produk, merancang prosedur penjualan, merancang strategi promosi, membangun jaringan konsumen, bekerjasama dengan pihak-pihak lain yang menunjang penjualan, sehingga anda tidak repot sendiri. Berikan penghargaan yang layak misal dengan bonus yang layak sehingga loyalitas mereka terbangun.
6. Bangun link dengan perbankan untuk memudahkan dan memberikan konsumen perumahan anda fasilitas KPR, pilihlah mitra perbankan yang meberikan kemudahan proses, uang muka yang ringan dan pricing (bunga KPR) yang paling kompetitif.
7. Bangun Team Keuangan dan Akunting untuk membantu anda merancang sistem keuangan, menghitung harga, mengelola cash flows, mencatat dan kontroling biaya proyek dan hasil penjualan. Bagian ini harus anda langsung yang pegang otoritasnya. Usahakan jangan sampai satu rupiah pun dana yang masuk dan keluar dari perusahaan yang anda tdk tahu.
8. Bangun team Manajemen Konstruksi (MK) yang handal, dan kompeten di bidangnya, karena inilah titik paling beresiko kerugian, kehilangan asset, ineffisiensi bahkan sumber kebangkrutan bila kita tidak memiliki team MK yang kuat. Anda wajib punya orang kuat yang menjadi tangan kanan anda untuk menjadi Pimpro, memimpin team lapangan dan mengawasi jalannya pembangunan di lokasi proyek, sedangkan untuk kontraktor anda boleh kerjakan sendiri untuk memaksimalkan dan menekan biaya produksi dengan merekrut tukang yang ahli dengan pola borongan kerja atau honor harian dan anda tinggal belanja bahan material. Bila anda tidak ingn repot dengan masalah pembangunan fisik, maka anda dapat bekerjasama dan berbagi margin dengan kontraktor lain untuk membangun perumahan anda.
9. Susun struktur organisasi usaha developer anda dgn menempatkan staff anda di atas pada posisi sesuai kompetensinya, susunlah Job Description sehinga mereka faham dan tanggungjawab masing-masing. Ajarkan mereka, pandu mereka, gerakan mereka dan kontrol mereka untuk jalankan roda organisasi secara tertib sampai tercipta team work yang dan berkinerja tinggi.
10. Susun Standard Operational Procedure (SOP) yang mengatur dan cara kerja seluruh jajaran manajemen, mulailah dgn SOP paling basic yang yang menjaga tata tertib dalam bekrja seperti aturan hari/jam kerja, kehadiran, keterlambatan, cuti, matrix gaji dan lain-lain yang berurusan dengan urusan dan kesejahteraan karayawan. Selanjutnya anda bisa lengkapi dengan SOP yang lain.
11. Salah satu kunci sukses membangun dan menjual perumahan adalah mulailah dengan membangun fasilitas umum yang bagus seperti jalan yang lebar dan mulus, gerbang yang keren, taman yang bagus dan rumah contoh yang menunjukan kepada calon konsumen bahawa anda adalah developer yang professional dan berkualitas.

Demikan saran sederhana saya semoga bermanfaat, barokallah sukses...

Hormat Saya

Budi Cahyadi