BAGI HASIL DENGAN PEMILIK TEMPAT

Picture source www.property365.pk 

Salam, apa kabar sahabat KLINIK BISNIS semua? semoga senantiasa dalam kondisi Iman kepada Allah, menjaga Ibadah serta berbisnis dengan Jujur dan professional untuk mendapatkan keberkahan rizki dari Allah pemilik alam semesta ini.

Untuk menjawab banyak sekali konsultasi langsung melalui whatsapp, BBM, e-mail, Line dan lain-lain yang bertanya bagaimana skema kerjasama dan bagi hasil dengan investor pemilik property yang akan digunakan sebagai tempat usaha seperti lahan, ruko, rumah, kantor dan lain-lain. Semoga penjelasan ini dapat memberikan solusi kepada sahabat KLINIK BINSIS yang saat ini membutuhkan panduan kerjasama dengan pemilik tempat usaha.

JENIS PROPERTY YANG BISA DIKERJASAMAKAN

1. Lahan kosong, seperti sawah, kebun, kolam, tanah kosong atau kavling yang dapat memberikan MANFAAT dan atau MENGHASILKAN PENDAPATAN bagi para pihak yang bekerjasama usaha memanfaatkan lahan tersebut.  
2. Ruko, Toko, Kios, yaitu tempat yang digunakan untuk usaha yang didalamnya terdapat transaksi penjualan dan pembelian barang dan atau jasa tentunya memberikan manfaat sekaligus mendatangkan pendapatan.
3. Kantor, Rumah, yaitu tempat yang digunakan untuk kegiatan usaha baik aktivitas penjualan atau administrasi kantor.
4. Kavling, yaitu lahan kosong yang diatasnya dapat dibangun rumah, ruko, toko dan lain-lain untuk diperjualbelikan atau di sewakan dengan tujuan mendapatkan pendapatan.

STATUS PENGUASAAN PROPERTY YANG DAPAT DIKERJASAMAKAN

1. Property yang dikerjasamakan dapat berstatus Hak Milik dengan bukti kepemilikan seperti Girik/Leter C, Akta Jual Beli, Sertifikat Hak Milik (SHM) dan Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB).
2. Property yang dikerjasamakan berstatus Hak Pakai dengan masa/jangka waktu tertentu seperti Hak Guna Pakai/Konsensus dari Pemerintah dan Hak Pakai Sewa.
3. Saya tidak merekomendasikan property yang akan dikerjasamakan status penguasaannya tidak jelas atau sedang dalam sengketa, karena rawan konflik, misalnya sengketa ahli waris, akan digusur pemerintah atau pemilik lahan dan lain-lain.
4. Sangat di anjurkan para pihak yang akan bekerjasama memanfaatkan property mengecek status kepemilikan/penguasaanya dengan meminta copy Sertifikat/AJB atau perjanjian sewa dengan pemilik property, bila meragukan! sebaiknya cari property lain yang aman daripada mendatangkan celaka di kemudian hari.

SKEMA KERJASAMA BAGI HASIL ANTARA PEMILIK PROPERTY DENGAN PENGELOLA USAHA

Untuk memperjelas skema kerjasama, saya akan langsung berikan contoh aplikasi dalam kerjasama usaha yang biasa terjadi dalam dunia usaha.

A. Property Dalam Usaha Agrobisnis

1. Pemilik lahan sawah, kolam atau kebun menyerahkan propertynya kepada penggarap untuk diolah dan ditanami komoditas tertentu. Semua biaya infrastruktur untuk mengolah lahan ditanggung oleh penggarap. Bagi hasil yang lazim terjadi di masyarakat Indonesia adalah 30% hasil bersih panen untuk pemilik lahan dan 70% untuk penggarap.
2. Hasil bersih panen adalah total pendapatan panen setelah dikurangi biaya operasional untuk menghasilkan panen tersebut mulai dari bibit, pupuk, obat-obatan/pestisida dan tenaga kerja.
3. Bila pemilik lahan ikut menyediakan sebagian modal kerja, maka bagi hasil yang lazim terjadi di Indonesia adalah 50:50 atau istilah Sunda Maro yang berasal dari kata Separo/Setengah.

B. Property Lahan, Ruko, Toko, Kios, Rumah, Kantor

1. Pemilik menyerahkan propertynya kepada pengelola untuk digunakan dalam kegiatan usahanya baik perdagangan, produksi dan jasa. Pemilik property dapat disebut Investor.
2. Pengelola usaha menyediakan modal membangun/renovasi, menyediakan peralatan usaha dan modal kerja disebut Investor Pengelola karena selain berkontribusi modal juga keahlian, tenaga dan waktu untuk membangun dan mengelola usaha.
3. Porsi modal Investor pemilik property dihitung dari nilai manfaat atas propertynya misal dipersamakan dengan nilai sewa dengan contoh sebuah Ruko bila disewakan selama lima akan mendapatkan pendapatan Rp. 250 juta yang akan menjadi jumlah setoran modal dari Investor pemilik property.
4. Bila property dengan status sewa, maka Investor yang telah menyewa property dan menawarkan kerjasama pengelolaan dengan pihak lain, nilai sewa yang telah dibayarkan menjadi jumlah acuan setoran modal.
5. Misalnya bila Investor Pengelola menyetorkan modal dalam poin 2 diatas sebesar Rp. 200 juta maka total modal yang terkumpul sebesar Rp. 450 juta dengan share modal Investor pemilik property sebesar 55,55% (Rp. 250 juta : Rp. 450 juta) dan Investor Pengelola sebesar 44,45% (Rp. 200 juta : Rp. 450 juta). Share modal ini menjadi acuan dalam berbagi risiko usaha dan kepemilikan asset usaha bukan porsi bagi hasil keuntungan.
6. Porsi bagi hasil yang adil bagi kedua belah pihak adalah KESEPAKATAN NEGOSIASI. Sebagai acuan dapat dihitung dengan metode kewajaran dan kepantasan bagi pemilik property yang telah mengorbankan potensi pendapatan sewa bila property miliknya disewakan, tapi memilih dikerjasamakan dengan pengelola usaha tentunya mengharapkan pendapatan berupa bagi hasil yang lebih besar daripada pendapatan sewa. Lihat Contoh perhitungan dalam bagian C.
7. Walaupun potensi pendapatan bagi hasil lebih besar, tapi pemilik property harus faham bawa terdapat potensi risiko yang lebih besar dalam kerjasama usaha yaitu kerugian dan kebangkrutan, sehingga pendapatan bagi hasil malah lebih kecil dari pendapatan sewa bahkan nihil.

C. Contoh Perhitungan Acuan Penentuan Bagi Hasil Pemilik Property

Berdasarkan contoh pada poin B.5 kita mendapatkan data sebagai berikut:

- Total Modal Rp. 450 juta 

- Setoran Modal Investor Pemilik Property Rp. 250 juta dengan share 55,55%

- Setoran Modal Investor Pengelola Rp. 200 juta dengan share 44,45%

- Misal kelaziman/kebiasaan hak bagi hasil untuk para Investor sebesar 40% 

- Kelaziman/kebiasaanHak bagi hasil pengelola sebesar 60%

Misal proyeksi Keuntungan usaha rata-rata per bulan Rp. 20 juta, maka pembagian bagi hasil:

Bagi Hasil Hak Pengelola = 60% x Rp. 20 juta = Rp. 12 juta

Bagi Hasil Hak Investor = 40% x Rp. 20 juta = Rp. 8 juta akan dibagi: 

- Investor Pemilik Property 55,55% x Rp. 8 juta = Rp. 4.444.000 

- Investor Pengelola 44,45% x Rp. 8 juta = Rp. 3.556.000

Pengelola sekaligus Investor mendapat total bagi hasil Rp. 15.556.000 dari hak bagi hasil sebagai Investor Rp. 3.556.000 ditambah hak pengelola sebesar Rp. 12 juta.

Porsi Bagi Hasil sebagai acuan negosiasi:

Total bagi hasil Rp. 20 juta

- Investor sekaligus Pengelola Rp. 15.556.000 : Rp. 20 juta = 77,78,67% 

- Investor pemilik Property Rp. 4.444.000 : Rp. 20 juta = 22,22%

Metode kepantasan/Kewajaran:

• Property Ruko bila disewakan Rp. 250 juta/5 tahun atau Rp. 50 juta/tahun atau Rp. 4.166.700/bulan, bila dibandingkan dengan pendapatan bagi hasil hak Investor Pemilik Property Rp. 4.444.000/bulan, maka bagi hasil wajar. 
• Pemilik property dapat mencari pengelola usaha yang bisa memberikan proyeksi keuntungan usaha di kisaran Rp. 20 juta/bulan, karena bila lebih kecil akan berisiko bagi hasil lebih kecil dari pendapatan sewa.
• Pemilik property dapat meminta porsi bagi hasil lebih besar dari 22,22% bila proyeksi keuntungan lebih kecil dari Rp. 20 juta/bulan sehingga pendapatan minimum sewa dapat terjaga dan akan mendapat bagian lebih besar lagi saat keuntungan melebihi Rp. 20 juta/bulan, karena...
• Ingat!! pembayaran bagi hasil dihitung dari REALISASI KEUNTUNGAN yang didapat setiap periodenya bukan dibayar secara fixed/sama setiap periodenya dari proyeksi keuntungan yang hanya dijadikan sebagai acuan untuk menentukan porsi bagi hasil.
• Begitupun pengelola usaha dapat mempertahankan porsi bagi hasilnya, sehingga akan terjadi negosiasi yang saling mempertahankan kepentingannya masing-masing dan disinilah indahnya kerjasama bagi hasil yaitu KESEPAKATAN HASIL NEGOSIASI yang akan menjadi acuan yang mengikat bagi para pihak yang bekerjasama.

Sahabat KLINIK BISNIS dapat mengkustom contoh perhitungan di atas sesuai kondisi dan kebutuhan kerjasama usaha masing-masing yang tentunya berbeda beda. 

Sebagai penutup, saya selalu ingatkan, TUANGKANLAH SEGALA KESEPAKATAN KERJASAMA USAHA DALAM SEBUAH PERJANJIAN TERTULIS, yang akan mengikat dan menjadi undang-undang bagi para pihak yang menandatangani perjanjian tersebut untuk menghindari konflik dan sengketa yang kemungkinan terjadi di kemudian hari tanpa melihat apakah itu keluarga, sahabat apalagi pihak lain sehingga silaturahim dan hubungan baik tetap terjaga.

Demikian penjelasan sederhana saya, semoga bermanfaat.

Salam Semangat

Budi Cahyadi